Quando si decide di acquistare una casa uno degli aspetti
che si deve tenere in considerazione è quello delle possibilità economiche,
ovvero se si hanno i soldi per poterla comprare. Laddove non si abbia
sufficiente liquidità per poterlo fare si ricorre alla formula del prestito,
che per quanto riguarda l'acquisto di una casa si chiama mutuo. Nel nostro articolo andremo a parlare a fondo del mutuo,
cercando di scoprire tutte le sue caratteristiche principali.
Cos'è un mutuo
vero e proprio della parola, il mutuo è un tipo di contratto che coinvolge due
soggetti:
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Quando si accede a questo strumento per recuperare i fondi
Necessari all'acquisto della casa, quello che si va a stipulare è di fatto un
contratto di mutuo. Qui si fa
riferimento al mutuo come un contratto di tipo reale, questo perché è
strettamente legato alla consegna fisica di denaro o in taluni casi di beni
fungibili, I quali permettono di poter concludere in maniera positiva il
contratto stesso.
La prima tipologia è quella del mutuo a titolo gratuito, il
La seconda tipologia è quella
a titolo oneroso, che è la più frequente e quella che riguarda sempre le
compravendite di immobili. Dunque, chi riceve il prestito a titolo oneroso, una
volta ricevuta la somma di denaro non è tenuto a rimborsare solo quella per
intero, ma dovrà pagare anche una quota interessi che dipende dal tasso al
quale si è sottoscritto il contratto di mutuo. Questa tipologia di
finanziamento non è solo tipica della compravendita di instance, ma vale anche nel
caso di ristrutturazioni di edifici, investimenti aziendali volti alla ricerca
e allo sviluppo, e inoltre, anche per spese di advertising volte alla promozione
della propria azienda.
That I principali elementi del mutuo: le rate, il tasso di interesse ed
eventuali garanzie
Tre caratteristiche tipiche del mutuo each l'acquisto della
Casa sono la rateizzazione, il tasso di interesse che aumenta la quota mensile
in foundation al suo valore percentuale e infine, le garanzie, le quali sono
richieste quando l'ente erogante non ritiene che il mutuatario possa garantire
il rimborso in base alla propria situazione finanziaria. Vediamo nel dettaglio
i tre elementi:
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Rateizzazione: quando parliamo di rate facciamo
riferimento a quello che in termine tecnico è chiamato piano di ammortamento, e
consiste nel programma completo di restituzione rata per rata fino all'ultima
che va a completa estinzione del mutuo. Nella maggior parte dei casi, chi eroga
il denaro e stipula un contratto di mutuo con il mutuatario, all'interno del
piano di ammortamento inserisce il valore scomposto, ovvero indica qual è la
quota capitale e a fianco la quota interessi, questo per ogni rata. Inoltre,
viene anche specificato dopo ogni rata quale sia il capitale residuo dovuto. Il
piano di rimborso prevede anche due opzioni distinte per quanto riguarda
l'estinzione anticipata del mutuo, sulle quali è bene prestare molta
attenzione. La prima è quella di estinguere parte o tutto il capitale residuo
andando a fare un pagamento unico. È importante però leggere bene il proprio
contratto di mutuo, questo per una ragione ben precisa, alcuni contratti non
permettono che questa soluzione avvenga in modo gratuito, ma prevedono il
pagamento di una penale.
La seconda opzione è quella di ricorrere
alla surroga, che per chi non sapesse di cosa si tratta è la sostituzione del
mutuo esistente, il quale estinto con una somma ottenuta dalla sottoscrizione
di un nuovo mutuo. In parole semplici, si chiude il proprio mutuo aprendone un
altro, e ciò non cambia il fatto che ogni mese si dovrà pagare una rata
maggiorata degli interessi. A cambiare è invece la situazione finanziaria dopo
la surroga, in quanto solitamente questa operazione viene fatta per ottenere
una condizione di tasso migliore, oppure, in altri casi, per richiedere una
cifra più alta del capitale residuo in modo da ottenere liquidità.
·
Il tasso di interesse: il suo valore si calcola
in foundation a due elementi, uno è lo disperse, mentre l'altro è un parametro che si
modifica in foundation a quale tasso si sceglie, ovvero se fisso o variabile. Nel
caso del tasso di interesse fisso si fa riferimento all'IRS, che è l'acronimo
di Interest Rate Swap. Nell'altro caso, quello del tasso variabile, si fa
riferimento all'Euribor, che in questo caso è l'acronimo di Euro Inter Bank
Offered Rat. Il tasso di interesse alla fine lo si individua grazie al TAN,
sigla che sta per Tasso Annuo Nominale.
Le caratteristiche dei due tassi sono
Decisamente varied, infatti, per quanto riguarda il tasso fisso l'interesse
che si va a pagare su ogni quota è sempre lo stesso per tutta la durata del
finanziamento. Dunque, l'importo totale della rata di mutuo sarà costante dalla
prima all'ultima.
Quando invece si parla di interesse
variabile, la quota interessi che viene stabilita alla stipula del contratto
non sarà definitiva e costante per tutta la durata del mutuo, ma sarà
ricalcolata a cadenza periodica e secondo quanto scritto all'interno del
contratto di mutuo. Infatti, I mutui a tasso variabile prevedono diverse soluzioni,
una tra le più scelte è quella del tasso varabile con harbor, dove sebbene il
tasso è sempre soggetto a variazione, non potrà farlo oltre un certo tetto.
Tale valore viene stabilito al momento della stipula del contratto di mutuo.
Prima di passare alla parte relativa alle garanzie, è necessario dire una cosa
importante, ovvero che in un mutuo i costi per il mutuante non sono solo legati
alla quota interessi. Oltre a questi infatti, si devono pagare I costi di
apertura e di gestione, per fare alcuni esempi I diritti notarili, le commissioni
each l'assicurazione e le spese di incasso.
Quali garanzie possono essere richieste
Quando si accende un mutuo non è detto che bastino le
coperture garantite dal mutuatario ed eventualmente dalla moglie che acquista casa
insieme a lui, ma in alcuni casi l'ente che eroga il finanziamento potrebbe
richiedere ulteriori garanzie. Ecco quali sono:
·
Ipoteca: un classico è il ricorso all of'ipoteca,
ovvero nel caso in cui il mutuatario dovesse risultare inadempiente nel
pagamento del mutuo, l'ente erogatore è autorizzato a poter disporre del bene
togliendolo al proprietario e vendendolo all'asta per ottenere la somma dovuta
ad estinzione del debito.
·
Fideiussione: si tratta della classica
sottoscrizione da parte di terzi, ovvero sul contratto di mutuo va ad apporre
la propria firma una terza persona, la quale si pone come garante del debito in
caso di mancato pagamento da parte del mutuante.
·
Polizze assicurative: qui il discorso è un po' più
complesso, in quanto le assicurazioni in alcuni mutui sono obbligatorie, mentre
in altri facoltative. Questo aspetto sarà valutato al momento della stipula del
contratto in base alle garanzie personali che si riesce a fornire all'ente
erogante il mutuo.
Mutuo: cos'è all'atto pratico
È essenziale, innanzitutto, osservare che il tipo di mutuo
più frequente è quello legato alle operazioni di carattere immobiliare.
All'interno di questa sfera ben definita si distinguono thanks diversi tipo di
mutuo, quello fondiario e quello ipotecario. Vediamoli nel dettaglio:
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Mutuo fondiario: in questo caso ci si riferisce
a quel tipo di mutuo che viene richiesto con lo scopo di acquistare, costruire,
o anche ristrutturare la prima casa.
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Mutuo ipotecario: si distingue dalla precedente
tipologia per le finalità alle quali è rivolto, infatti, il mutuo ipotecario è
quello che in genere viene destinato sì all'acquisto, alla costruzione o la
ristrutturazione di una casa, ma senza che se ne preveda l'uso abitativo.
Inoltre, può essere richiesto anche allo scopo di ottenere solamente una
liquidità di un una certa entità.
Di fatto, quello con le condizioni migliori è senza dubbio il
mutuo fondiario gode spesso, il quale gode nella maggior parte dei casi di
tassi di interesse migliori, e minori spese notarili e bancarie rispetto al
mutuo ipotecario.
Per quanto riguarda la durata del finanziamento, i due tipi
di mutuo sono sullo stesso piano, in quanto si tratta alla fine di un prodotto
di media-lunga durata. Si parte da un minimo di 5 anni fino ad un massimo di 30
anni, anche se in circolazione vi possono essere alcune soluzioni che prevedono
tempi leggermente più lunghi, anche fino a 40 anni. Si tratta però di
situazioni molto rare, e che prevedono un'età anagrafica del sottoscrittore (e
dell'eventuale garante) molto bassa, in quanto molti mutui prevedono un tetto
massimo dell'età del sottoscrittore al momento dell'ultima rata. Per essere più
chiari, se un finanziamento prevede che il mutuatario (e il garante se
presente) al momento di pagare l'ultima rata non deve avere più di 81 anni, per
avere un mutuo della durata di 40 anni deve averne massimo 41 al momento della
sottoscrizione. Nel caso in cui il mutuatario sia giovanissimo, ma il garante
ad esempio è il padre che ha 51 anni, la durata massima del mutuo alla quale si
potrà accedere sarà di 30 anni.
L'importo del mutuo che viene erogato di solito non va oltre
l'80% del valore dell'immobile che si intende acquistare. Ci sono comunque
alcuni istituti bancari che, per agevolare la richiesta di mutui, offrono anche
il 100% del valore dell'immobile, ma richiederanno al mutuatario maggiori
garanzie a copertura del finanziamento. A erogare la somma sono principalmente
due figure ben precise, la banca o una società finanziaria. Indipendentemente
da chi sia l'erogante, il contratto di mutuo va ufficializzato, e lo si fa di
fronte ad un notaio nel giorno stesso in cui avviene la compravendita tra
l'acquirente dell'immobile e il vecchio proprietario. Oltre a queste due
persone dovrà essere presente anche un funzionario della banca. Il notaio a prassi redige due atti:
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Il rogito: si tratta dell'atto con cui avviene
effettivamente il trasferimento della proprietà dell'immobile dal cedente
all'acquirente.
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Atto di mutuo immobiliare: è l'atto che riguarda
La banca e l'acquirente, e nello specifico è la ratifica da parte del notaio
del contratto di mutuo e del relativo piano di ammortamento.